MENYEWAKAN PROPERTI

Sewa adalah kontrak antara pemilik dan pengguna properti. Dalam perjanjian sewa bisnis, pemilik (lessor) menerima kompensasi finansial dan sebagai gantinya, penyewa (lessee) diberikan hak untuk menjalankan bisnisnya di properti tersebut. Ada banyak jenis pengaturan sewa properti dan banyak pertimbangan berbeda yang harus dipertimbangkan oleh pemilik bisnis sebelum memasuki kontrak semacam itu. Tetapi leasing sangat populer di kalangan pemilik usaha kecil: pengaturan seperti itu memungkinkan bisnis baru atau yang kekurangan keuangan untuk mengalihkan modal mereka ke kebutuhan bisnis lain. Memang, banyak usaha kecil beroperasi di fasilitas sewaan untuk seluruh keberadaan mereka. Menyewa properti, tentu saja, bisa jadi merupakan kegiatan usaha kecil.

JENIS-JENIS PENYEWAAN PROPERTI

Sewa Layanan Lengkap

Jenis sewa ini digunakan terutama di gedung perkantoran multi-penyewa. Pada dasarnya, penyewa yang menyetujui pengaturan tersebut membayar satu lump sum untuk berbagai layanan tambahan di samping pembayaran sewa. Di bawah ketentuan sewa layanan penuh, pemilik bertanggung jawab untuk menyediakan sejumlah layanan berbeda untuk penyewanya, termasuk keamanan, pemeliharaan, kebersihan, dan berbagai utilitas (air, listrik, AC, pemanas).

Sewa Kotor

Berdasarkan ketentuan kontrak sewa bruto, penyewa membayar lessor sejumlah bruto untuk sewa (serta pajak penjualan bila berlaku). Biaya properti seperti pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan adalah tanggung jawab pemilik; penyewa bertanggung jawab atas utilitas. Kadang-kadang kontrak sewa akan mencakup ketentuan yang mengharuskan penyewa untuk menutupi biaya properti yang melampaui tingkat tertentu yang ditentukan.

Variasi dari pengaturan sewa dasar ini termasuk sewa datar dan sewa bertahap. Sewa datar adalah jenis perjanjian paling dasar dan umumnya paling populer di kalangan usaha kecil. Ini meminta penyewa untuk membayar harga tetap untuk jangka waktu tertentu. Sewa bertahap, di sisi lain, membutuhkan eskalasi bertahap dari pembayaran sewa dasar dari waktu ke waktu sebagai pengakuan atas kemungkinan kenaikan biaya pemilik di bidang-bidang seperti pajak, premi asuransi, dan pemeliharaan. Kontrak sewa terkait, biasanya dikenal sebagai sewa biaya hidup, termasuk kenaikan sewa berdasarkan angka inflasi umum daripada kenaikan biaya tertentu.

Sewa Bersih

Sewa bersih adalah yang paling umum dari berbagai jenis kontrak sewa. Berdasarkan ketentuan sewa bersih, penyewa membayar pemilik sewa dasar ditambah jumlah tambahan yang mencakup bagian penyewa dari pajak properti. Ketika pajak meningkat, adalah tanggung jawab penyewa untuk menutupi biaya tersebut. Kewajiban setiap penyewa ditentukan dengan menentukan berapa persen dari total fasilitas yang ditempati oleh setiap penyewa; jadi penyewa yang menempati 20 persen dari fasilitas membayar 20 persen dari kenaikan.

Variasi dari sewa bersih dasar termasuk sewa 'double-net' dan 'triple-net'. Di bawah sewa double-net, penyewa bertanggung jawab untuk mengambil premi asuransi tambahan serta kenaikan pajak; di bawah sewa tiga kali lipat, penyewa bertanggung jawab untuk menutupi premi asuransi, kenaikan pajak, dan biaya yang terkait dengan pemeliharaan dan/atau perbaikan gedung, tempat parkir, dan area lain yang digunakan oleh penyewa. Sewa triple-net populer di kalangan tuan tanah karena alasan yang jelas; pemilik usaha kecil harus memperhatikan bahwa pengaturan seperti itu terkadang membuat tuan tanah kurang memperhatikan pemeliharaan di area ini daripada jika mereka harus membayar sendiri.

Persentase Sewa

Pengaturan ini meminta penyewa untuk membayar sewa dasar dan/atau persentase dari pendapatan kotor penyewa. Persentase ini, yang dapat mencapai 10-12 persen dalam beberapa kontrak, dibayarkan setiap tahun, setengah tahunan, atau triwulanan (namun, beberapa mal dan pusat perbelanjaan meminta pembayaran yang lebih sering). Pengaturan ini adalah favorit lessor dengan properti di area ritel yang didambakan; penyewa cenderung kurang menguntungkan, tetapi hukum penawaran dan permintaan sering memungkinkan pemilik properti yang diinginkan untuk menuntutnya. Pemilik usaha kecil harus sepenuhnya memahami apa yang didefinisikan kontrak sebagai 'pendapatan kotor'. 'Bersikaplah spesifik dalam cara Anda mendefinisikan penjualan kotor,' tulis Fred Steingold dalam Panduan Hukum Memulai & Menjalankan Bisnis Kecil . 'Tergantung pada jenis bisnis Anda, barang-barang tertentu harus dipotong dari penjualan kotor sebelum persentase sewa ditentukan. Berikut adalah beberapa kemungkinan:

barang dagangan yang dikembalikan
biaya yang Anda buat untuk pengiriman dan pemasangan
penjualan dari mesin penjual otomatis
deposit yang dapat dikembalikan
katalog atau penjualan pesanan melalui pos
pajak Penjualan

Singkatnya, pastikan sewa Anda mengecualikan semua item yang melebih-lebihkan penjualan Anda dari lokasi yang Anda sewa.'

kekayaan bersih jo anne worley

KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN Leasing

Small Business Administration (SBA) menasihati pemilik usaha kecil untuk mempertimbangkan berbagai faktor saat mempertimbangkan apakah akan menyewa atau membeli properti. Pertimbangan tersebut meliputi:

Persyaratan operasi—jika persyaratan operasi bisnis diharapkan berubah secara signifikan selama beberapa tahun ke depan, sewa mungkin lebih disukai, karena memungkinkan bisnis bergerak lebih mudah.
Pasokan modal dan kebutuhan modal—leasing membebaskan persentase yang lebih besar dari modal usaha kecil untuk kebutuhan operasi lainnya (periklanan, produksi, peralatan, penggajian, dll.). Jika bisnis tersebut tidak memiliki banyak uang ekstra (dan hanya sedikit bisnis kecil yang memilikinya), maka leasing mungkin merupakan pilihan yang lebih masuk akal. Ini mungkin alasan terbesar mengapa perusahaan kecil menyewa.
Fleksibilitas pembiayaan dan pembayaran—Biasanya lebih mudah untuk mendapatkan pembiayaan untuk sewa daripada membeli properti. Selain itu, sewa dapat disebarkan dalam periode yang lebih lama daripada pinjaman dan dapat disusun untuk mengimbangi variasi arus kas (yang terakhir dapat menjadi faktor penting untuk bisnis musiman).
Nilai jual kembali—Apakah nilai properti akan meningkat? Jika demikian, berapa banyak? Banyak pemilik usaha kecil memilih untuk membeli daripada menyewa—bahkan jika mereka harus menambah hutang yang signifikan—jika mereka memutuskan bahwa aset tersebut merupakan investasi jangka panjang yang berharga.
Peralatan—Banyak perjanjian leasing mencakup ketentuan yang memberikan kepada penyewa peningkatan fleksibilitas dalam hal peningkatan dan/atau pemeliharaan peralatan.
Pajak—Pemilik properti menikmati manfaat pajak seperti depresiasi dan kredit pajak investasi yang tidak terbuka untuk penyewa.

SYARAT SEWA LAINNYA

Selain itu, ada elemen lain dari perjanjian sewa yang dapat sangat membebani penerimaan kontrak secara keseluruhan. Rincian kontrak sewa dapat sangat bervariasi. 'Secara teori,' kata Steingold, 'semua persyaratan sewa bisa dinegosiasikan. Seberapa jauh Anda dapat bernegosiasi, bagaimanapun, tergantung pada kondisi ekonomi. Jika properti yang diinginkan dekat dengan hunian penuh di kota Anda, tuan tanah mungkin tidak mau bernegosiasi dengan Anda mengenai harga atau persyaratan sewa utama lainnya. Di sisi lain, di banyak bagian negara di mana ruang komersial telah dibangun secara berlebihan, para tuan tanah ingin sekali menawar dengan usaha kecil untuk mengisi unit-unit yang kosong.'

Peningkatan Leasehold

Sewa biasanya mencakup setiap renovasi yang perlu dilakukan untuk properti dan menentukan siapa yang akan membayarnya. Sebagian besar pekerjaan tersebut termasuk dalam kategori 'perbaikan sewa': karpet, isolasi, pipa ledeng dan kabel listrik, penerangan, jendela, ubin langit-langit, sistem penyiram dan keamanan, serta sistem pemanas dan pendingin udara. Sewa harus merinci setiap perbaikan dan kapan akan dilakukan—idealnya sebelum pindah. Pemilik akan lebih bersedia untuk melakukan perbaikan tersebut jika durasi sewa panjang dan/atau ruang yang diambil cukup besar, dan perbaikan bersifat umum. Namun, seperti yang dicatat Steingold, 'jika Anda [pemilik usaha kecil] memiliki kebutuhan khusus—misalnya, Anda menjalankan lab foto atau studio dansa—dan kamar gelap atau lantai kayu keras Anda akan bernilai terbatas bagi sebagian besar penyewa masa depan, jangan berharap tuan tanah bersedia mengambil biaya perbaikan. Pemilik rumah bahkan mungkin ingin menagih Anda sesuatu untuk menutupi biaya renovasi ruangan setelah Anda pergi.' Beberapa sewa memberikan penyewa pilihan untuk melakukan perbaikan sendiri asalkan mereka mematuhi pedoman dan batasan tertentu.

apakah wayne brady gay?

Lama Sewa

Negosiasi antara penyewa dan tuan tanah sering tersangkut pada pertanyaan panjang sewa kecuali pemilik usaha kecil memiliki gambaran yang jelas tentang masa depan. Lessor biasanya menginginkan sewa jangka panjang, lessee sewa pendek dengan hak pembaruan. Umumnya, pemilik usaha kecil mencoba untuk mendapatkan sewa dengan jangka waktu menengah. Sewa kurang dari satu tahun dapat membuat mereka lebih rentan daripada yang mereka inginkan, tetapi jangka waktu multi-tahun juga bisa berbahaya, terutama jika bisnisnya baru dan belum terbukti. Kompromi umum adalah memasukkan 'klausul opsi' dalam kontrak sehingga penyewa dapat tinggal jika dia menginginkannya pada akhir periode sewa awal.

Eksklusivitas

Banyak pemilik usaha kecil cukup beralasan bahwa setiap perjanjian sewa yang mereka tandatangani mengandung apa yang umumnya dikenal sebagai 'klausul eksklusivitas.' Klausul ini memberikan penyewa hak eksklusif untuk menjual produk atau layanannya di properti, mewajibkan lessor untuk mencegah penjualan tersebut oleh penyewa lain.

Pertanggungan

Tuan tanah sering meminta penyewa untuk mengamankan asuransi jika 1) penyewa merusak properti yang disewa, atau 2) pelanggan atau orang lain menderita cedera di tempat. Klausul tersebut mungkin tidak ada jika ruang yang disewa hanya untuk penggunaan kantor. Ketika asuransi diperlukan oleh penyewa, pemilik sering menetapkan jumlahnya.

Penggunaan Tempat

Pemilik pusat perbelanjaan/pusat perbelanjaan biasanya menyertakan bahasa dalam kontrak sewa yang memberikan rincian spesifik tentang penggunaan yang disetujui dari tempat yang sedang disewa. Ketentuan tersebut sering berfungsi untuk melindungi bisnis penyewa lainnya. Misalnya, pemilik kafe di mal mungkin sangat tidak senang jika tetangganya, yang sebelumnya mengelola toko memorabilia olahraga yang sepi, memutuskan untuk mengganti persneling dan membuka salon tato.

Selain itu, kontrak sewa memberikan ketentuan dan peraturan tentang banyak masalah lain yang menarik bagi lessor dan lessee. Ini termasuk:

Signage (mengatur ukuran, gaya, dan kecerahan tanda iklan penyewa)
Kepatuhan terhadap berbagai undang-undang zonasi, izin, dan pembatasan penggunaan ruang
Kepatuhan dengan undang-undang lokal, negara bagian, dan federal lainnya
Menyewa atau menugaskan sewa
Definisi ruang yang disewa
Uang jaminan
Hak pemilik untuk memasuki ruang sewa
Relokasi (di mana pemilik memindahkan penyewa ke ruang lain karena renovasi atau perluasan oleh penyewa tetangga)
Ketentuan bawaan
Operasi berjam-jam
Insiden kerusakan atau kehancuran dari penyebab alami
Perbaikan
Ketentuan ganti rugi
Pengabaian (oleh penyewa, baik melalui pengabaian langsung, pengurangan jam operasi, dll.)
Kutukan (kasus di mana semua atau sebagian dari properti diambil oleh pemerintah kota, kabupaten, negara bagian, atau federal untuk penggunaan lain, seperti jalan raya, hak jalan, atau kemudahan utilitas)
Klausul bailout (dalam hal perkembangan bencana—tornado, kerusuhan, perang, banjir, kekeringan, dll.)
Klausul Cotenancy (memungkinkan pemilik bisnis untuk memutuskan sewa jika toko jangkar tutup atau pindah)
Klausul penangkapan kembali (juga dikenal sebagai klausa pembatalan, ini memungkinkan tuan tanah untuk mengusir penyewa karena melanggar kontrak jika penyewa tidak dapat memenuhi persyaratan sewa minimum)

MEMILIH ANTARA BANGUNAN YANG ADA DAN BANGUNAN RENCANA

Sebagian besar bisnis start-up pindah ke fasilitas yang sudah ada. Banyak pemilik usaha kecil dengan sarana untuk melakukannya memilih fasilitas baru untuk fitur atau prestise dan mengambil sewa sementara fasilitas tersebut masih dalam tahap perencanaan. Pemilik usaha kecil yang cerdas akan mempertimbangkan potensi keuntungan dan kerugian dari kedua pilihan sebelum memutuskan. 'Penyewaan di gedung yang ada memberi Penyewa ' lebih banyak [pengetahuan tentang tempat] pada saat ruang baru ditempati daripada opsi fasilitas lainnya,' kata Wadman Daly dalam Memindahkan Tempat Kerja Anda . 'Lebih daripada dalam keadaan lain, [penyewa] berada dalam posisi untuk memeriksa dengan cermat baik fasilitas maupun persyaratan sewa yang diusulkan di sejumlah lokasi yang bersaing. Namun, sifat sewa di gedung yang ada menandakan kontrol penyewa minimum atas variabel potensial baik dalam sewa atau fasilitas. Tarif sewa, biaya pemeliharaan dan peningkatan, utilitas dan fitur bangunan adalah tetap atau relatif tidak dapat dinegosiasikan. Tuan tanah dapat bervariasi dalam pengurangan dan klausul penyelesaian, namun struktur harga dasar mereka, seperti bangunan dan sistem mekanis, tetap tidak berubah. Tentu saja, tidak ada implikasi investor dengan opsi ini.'

Tetapi Daly memperingatkan bahwa sewa dalam bangunan terencana mengandung campuran fitur menarik dan ketidakpastiannya sendiri: 'Fitur bangunan [dalam bangunan yang direncanakan] akan menjadi baru, mutakhir dan, sampai batas minimal tertentu, mampu menyesuaikan dengan penyewa perlu. Jika sewa Anda cukup penting bagi pengembang, Anda mungkin mendapat perhatian dalam hal permintaan khusus untuk identifikasi, parkir, keamanan, lokasi utama di gedung, dll.' Meskipun demikian, pemilik usaha kecil harus berhati-hati ketika mendekati sewa tersebut, baik untuk penampilan akhir dan utilitas bangunan — serta biayanya — tetap tidak terlihat dan belum teruji ketika bangunan dalam tahap perencanaan. 'Tarif sewa yang diusulkan harus diperiksa dalam terang proyek sebanding dengan keuntungan yang sama,' tulis Daly. 'Deskripsi fitur yang kurang jelas seperti parkir, sistem penanganan udara, keamanan, pemeliharaan, dll., harus jelas dan lengkap. Rekam jejak pengembang yang membuat penawaran harus diperiksa dengan cermat. Apakah ada riwayat konstruksi berkualitas pada harga sewa yang diminta, atau salah satu bangunan untuk dijual kembali dengan cepat? Apakah ada reputasi untuk pemeliharaan yang baik atau pengabaian yang tidak berbahaya? Terlepas [dari] ukuran sewa atau durasi sewa yang diusulkan, ini dan pertanyaan terkait harus diselidiki.'

Leasing PROPERTI SEBAGAI BISNIS

Membeli, memegang, dan menyewakan properti juga merupakan praktik bisnis kecil yang umum. Ini mungkin dimulai dengan sederhana ketika pasangan mengalami kesulitan menjual tempat tinggal dan memilih untuk menyewakannya. Kemudian, dengan pengalaman yang diperoleh, mereka memperluas bisnis kegiatan dengan membeli, memulihkan, dan menyewakan properti lainnya. Pemilik usaha kecil, yang sekarang menjadi lessor, akan dipandu oleh prinsip-prinsip yang menguntungkan lessor, yang telah ditunjukkan di atas. Menyewa properti komersial terkadang merupakan awal dan terkadang merupakan puncak dari usaha semacam itu. Meskipun sebagian besar dasar leasing sudah mapan dan tradisional, inovasi masih mungkin dilakukan dalam memasarkan properti semacam itu. Sebuah contoh dilaporkan oleh Brandice Armstrong, menulis di Catatan Jurnal (Kota Oklahoma). Armstrong menulis tentang keberhasilan pasangan Oklahoma City yang terlibat dalam penyewaan rumah dan komersial dalam penyewaan gedung komersial. Pemiliknya mendapat ide untuk mengadakan 'open house', yang hampir tidak dikenal di bidang komersial. Mereka menawarkan minuman dan doorprize. Mereka segera mengumpulkan 14 petunjuk yang berarti.