Opendoor Ingin 'Memenangkan' Industri Real Estate senilai $1,6 Triliun. Untuk Mencapainya, Perlu Bergulat Dengan Realtors, Penghuni Liar, dan Ekonomi yang Tidak Dapat Diprediksi

Ketika Eric Wu adalah mahasiswa jurusan ekonomi tahun kedua di Universitas Arizona, dia tidak menggunakan uang ekstranya untuk membeli pizza atau bir. Dia menggunakan ,000 dari uang beasiswanya sebagai uang muka di sebuah rumah dengan tiga kamar tidur di dekat kampus dan menyewakan dua kamar kepada teman-teman sekelasnya. Wu dengan cepat menenggelamkan pendapatan itu ke properti lain, dan kemudian properti lain. Pada saat dia lulus, dia memiliki sekitar 25 rumah di Tucson.

Hari ini, Wu yang berusia 36 tahun adalah salah satu pendiri dan CEO perusahaan teknologi real estat yang berbasis di San Francisco, Opendoor. Dengan pendanaan ,3 miliar, startup ini secara agresif memelopori ceruk industri yang dikenal sebagai iBuying, pembelian dan penjualan rumah secara online. Sejak diluncurkan pada tahun 2014, perusahaan tersebut telah membeli dan menjual 50.000 rumah di 23 kota di seluruh AS. Tahun ini saja, Opendoor sedang bersiap untuk membeli rumah senilai miliar. Sementara iBuying saat ini menyumbang kurang dari 1 persen dari transaksi real estat tahunan senilai ,6 triliun di AS, jumlah itu diperkirakan akan meningkat: Pesaing Opendoor sekarang termasuk perusahaan rintisan teknologi lainnya serta pendukung real estat seperti Keller Williams dan Coldwell dari Realogy Bankir.

Opendoor memiliki awal yang jelas dalam perlombaan untuk membuat kembali industri real estat untuk era internet. Tetapi dengan dorongan untuk menjadi lebih besar lebih cepat, datanglah rasa sakit yang semakin besar. Mengotomatiskan bagian dari proses pembelian dan penjualan rumah telah memperkenalkan masalah keamanan di open house Opendoor yang mudah diakses. Tidak jelas kapan startup akan menghasilkan keuntungan--dan sejauh mana itu akan membutuhkan bantuan Realtors lokal, yang mungkin melihat perusahaan sebagai ancaman bagi mata pencaharian mereka. Dan perusahaan masih menghadapi pertanyaan tentang apa yang terjadi jika pasar perumahan memburuk.

kekayaan bersih pemain skateboard terry kennedy

Kepemimpinan dan investor Opendoor tetap tidak gentar: Mereka mengatakan bahwa mereka membidik dunia di mana gesekan pembelian dan penjualan rumah digantikan oleh beberapa klik tombol. 'Anda sedang melihat banyak, banyak peluang pasar bernilai miliaran dolar,' kata Glenn Solomon, mitra pengelola di perusahaan ventura GGV Capital, yang memimpin Opendoor's juta Seri B pada tahun 2015. 'Mereka tidak akan puas dengan beberapa persentase pangsa pasar satu digit atau bahkan dua digit. Mereka ingin benar-benar mengubah cara industri ini beroperasi.'

Opendoor memiliki jalan panjang untuk mencapai tujuan itu--dan untuk mewujudkan penilaian $ 3,8 miliar baru-baru ini. Tetapi jika Wu dapat mencapai visi ambisiusnya, jumlah itu akan tampak rendah. 'Tidak seorang pun,' katanya, 'yang pernah benar-benar menemukan kembali kategori ini.'

Membuka peluang

Opendoor berjanji untuk meringankan banyak kejengkelan pindah, seperti ketidaknyamanan pertunjukan dan open house, dan rata-rata 70 hari yang dibutuhkan untuk menjual rumah dari listing sampai ditutup. Anda memberikan beberapa detail rumah Anda secara online. Opendoor menghasilkan harga penawaran dan mengatur inspeksi, dan akan menyelesaikan perbaikan yang diperlukan setelah Anda memilih tanggal pindah Anda. Opendoor menghasilkan uang dengan menjual kembali rumah dengan harga lebih tinggi dan dengan mengenakan biaya, yang dibayarkan oleh penjual, antara 6 dan 13 persen (Biaya makelar biasanya 6 persen).

Wu membangun bukti konsep untuk Opendoor pada tahun 2013 dengan bantuan dari mentornya, mantan direktur pelaksana Khosla Ventures (dan sekarang anggota dewan Opendoor) Keith Rabois, dan segera mendapatkan juta Seri A. Investor termasuk Andreessen Horowitz, Softbank, GV, pendiri Uber Travis Kalanick, salah satu pendiri Reddit Alexis Ohanian, dan presiden Y Combinator Sam Altman. Perusahaan diluncurkan di pasar Phoenix dan segera diperluas ke orang lain. Startup ini memiliki 1.300 karyawan dan tambahan $ 3 miliar dalam pembiayaan utang untuk melanjutkan pembelian rumah. Opendoor sebelumnya telah mengatakannya berencana untuk berada di 50 kota pada tahun 2020.

Mereka yang dekat dengan Wu menggambarkannya sebagai orang yang cerdas, energik, dan terobsesi dengan real estat. Setelah kuliah, ia ikut mendirikan situs web pencarian apartemen RentAdvisor.com pada tahun 2007 dan, dua tahun kemudian, analis data lingkungan Movity, yang akhirnya dijual ke Trulia. 'Tidak banyak orang di planet ini yang memiliki keahlian sebanyak itu baik dalam cara kerja startup maupun cara kerja pasar real estat perumahan,' kata Solomon.

Tahun lalu, Opendoor membeli lebih dari 11.000 rumah dan menjual lebih dari 7.000--lebih dari dua kali total volume pesaing terdekatnya, Offerpad. Opendoor menghabiskan lebih sedikit untuk renovasi daripada pesaing dan menempatkan lebih fokus pada penjualan cepat, perkiraan Mike DelPrete, sarjana-in-residence di University of Colorado's Leeds School of Business. 'Biasanya, ini adalah lapisan cat baru dan karpet yang sama yang mereka letakkan di semua rumah mereka -- mereka menyebutnya 'Karpet pintu terbuka,' ' kata DelPrete, yang memimpin program teknologi real estat universitas dan melacak iBuyer industri. 'Model mereka adalah tentang efisiensi operasional.'

Opendoor mampu membalikkan rumah dengan cepat sebagian karena, seperti namanya, open house-nya sangat mudah diakses. Daftar kosong menghilangkan kebutuhan untuk berkoordinasi antara agen, penjual, dan pembeli potensial. Alih-alih kotak kunci tradisional yang berisi satu kunci yang hanya dapat diakses oleh satu Realtor berlisensi pada satu waktu, pelanggan Opendoor menggunakan ponsel cerdas mereka untuk masuk ke rumah.

'Kami pikir jika Anda hanya ingin melihat-lihat dan mengunjungi rumah,' kata Wu, 'kita harus membuatnya sesederhana dan sesuai permintaan mungkin.'

Masuk ke dalam awalnya sangat sederhana--mengirim SMS ke nomor dan memberikan alamat email--sehingga menimbulkan masalah. Mantan Opendoor Pengelola mengatakan bahwa selama beberapa tahun pertama, pengunjung secara teratur menemukan orang tidur di rumah Opendoor. 'Orang-orang hanya akan berkemah di rumah-rumah karena tidak ada seorang pun di sana,' kata karyawan itu. 'Mereka akan menempati rumah selama berminggu-minggu. Itu adalah masalah besar.'

Pada tahun 2017, perusahaan membatasi jendela open-house antara pukul 6 pagi dan 9 malam, memasang sensor gerak untuk mendeteksi apakah seseorang tinggal untuk waktu yang lama atau setelah jam kerja, dan menyewa perusahaan keamanan untuk melakukan panggilan rumah sesuai kebutuhan. Sekarang Opendoor juga menggunakan perusahaan pihak ketiga yang membantu memvalidasi identitas pengguna.

Langkah-langkah baru menyingkirkan hanya beberapa aktor jahat. Pada tanggal 18 April, Liliana Ornelas, seorang Realtor yang berbasis di Dallas selama 14 tahun, membawa seorang klien wanita untuk mengunjungi sebuah rumah dengan tiga kamar tidur di sebuah jalan yang tenang di pinggiran kota Mesquite. Mereka bertemu dengan seorang pria yang telah bersembunyi di kamar tidur utama yang sedang merokok Ornelas katanya percaya adalah retak.

Sementara pria itu meninggalkan rumah dan Ornelas serta kliennya tidak terluka, agen tersebut mengatakan bahwa dia telah bersumpah untuk tidak menunjukkan rumah Opendoor lagi. Dia melaporkan kejadian itu ke Opendoor (dan ke Texas Real Estate Commission) tetapi perusahaan tidak pernah menindaklanjutinya.

Opendoor menolak berkomentar tentang episode. Dalam sebuah pernyataan, Brad Bonney, kepala keamanan dan pengalaman rumah Opendoor, mengatakan: 'Ketika kami menerima laporan tentang aktivitas yang tidak sah atau mencurigakan di rumah kami, kami segera terlibat dengan pelanggan kami, menyelidiki dan secara teratur merujuk masalah ke penegak hukum. Kami juga berinvestasi besar dalam langkah-langkah untuk mengamankan rumah kami, termasuk sistem pemantauan rumah, patroli keamanan, dan pemeriksaan pelanggan sebelum mereka diberikan akses ke properti kami.'

Di kota Tempe, Mesa, dan Glendale di wilayah Phoenix, polisi memiliki catatan setidaknya 10 insiden di rumah Opendoor sejak 2018, menurut petugas informasi publik setempat. Dalam satu, petugas menangkap dua individu yang mengatakan bahwa mereka memasuki rumah untuk menyuntikkan heroin dan menginap. Di tempat lain, polisi menangkap seorang penghuni liar yang memiliki surat perintah kejahatan yang luar biasa. Menurut laporan dari kejadian itu, dia menjelaskan kepada petugas bahwa dia bisa masuk ke dalam rumah karena 'buka' mulai pukul 6 pagi. setiap hari.

Real estate sudah menjadi profesi yang berbahaya, terutama bagi wanita. Laporan keselamatan 2018 dari National Association of Realtors menemukan bahwa 41 persen Realtors wanita dan 20 persen pria pernah mengalami situasi di tempat kerja yang membuat mereka takut akan keselamatan mereka. Ada perbedaan yang jelas di antara Realtors Inc. berbicara dengan cerita ini: Satu dari sembilan pria mengungkapkan ketakutannya terhadap fitur open house Opendoor, sementara empat dari lima wanita melakukannya. Collette McDonald, Realtor yang berbasis di Atlanta, mengatakan bahwa dia membawa pistol ke semua tur Opendoor. 'Klien saya dan saya tetap bersama,' katanya. 'Tidak ada yang masuk ke ruangan tanpa orang lain.'

Opendoor mengklaim propertinya tidak lebih berbahaya daripada open house tradisional dan pertunjukan rumah pribadi. 'Jenis hal yang terjadi di rumah mana pun di pasar dapat dan memang terjadi di rumah Opendoor,' kata Bonney.

Musim semi ini, Opendoor menambahkan pesan ke aplikasinya yang memberi tahu calon pembeli bahwa mereka 'mungkin bertemu dengan pengunjung lain' jika rumah baru saja dibuka. Pelanggan telah meminta kemampuan untuk memesan waktu tur atau mengunci yang lain, dan perusahaan telah berdebat panjang lebar apakah akan menambahkan fitur tersebut, menurut Bonney.

'Salah satu nilai Opendoor adalah Anda dapat pergi ke rumah Opendoor mana pun kapan saja antara pukul 6 pagi dan 9 malam. tanpa janji,' kata Bonney. 'Jadi kami masih mempertimbangkan bagaimana memasukkan umpan balik yang saling bertentangan ini.'

Menemukan--dan menjaga--sekutu dalam industri

Sekitar 90 persen pembeli Opendoor menggunakan agen, jumlah yang setara dengan industri secara keseluruhan. Namun berkat kemudahan menjual ke Opendoor, kurang dari 10 persen penjual yang terwakili oleh agen.

Selama wawancara, Wu telah memilih kata-katanya dengan hati-hati saat mendiskusikan potensi Opendoor untuk menggantikan Realtors. 'Kenyataan dengan Realtors hari ini,' katanya di atas panggung di Konferensi Global Startup Grind di Silicon Valley pada bulan Februari, 'adalah peran mereka bergeser dari manajemen proyek - terutama di ekosistem kami, di mana kami mengotomatiskan banyak proses --untuk nasihat.'

apakah johnny mathis sedang menjalin hubungan?

Opendoor memiliki insentif untuk menjaga hubungan baik dengan Realtors. Agen memiliki kekuatan untuk menunjukkan properti apa pun yang mereka pilih. Mereka juga dapat menyarankan Opendoor sebagai pembeli untuk klien yang ingin menjual.

Maka, mungkin tidak mengherankan bahwa perusahaan telah menguji daftar bersama beberapa properti dengan agen di Phoenix. Opendoor juga sekarang mengoperasikan program rujukan agen untuk pelanggan yang rumahnya berada di luar parameternya (paling umum, antara 0.000 dan 0.000 dan dibangun setelah tahun 1960). Mulai Juli, Opendoor mulai mendaftarkan propertinya di situs pialang Redfin dan membayar komisi perusahaan untuk penjualan yang telah selesai.

Delprete melihat pergerakan ini sebagai tanda bahwa Opendoor perlu meningkatkan volume pembeliannya dan menjual rumahnya lebih cepat. Perusahaan mengatakan saat ini sedang dalam kecepatan untuk lebih dari 30.000 transaksi pada 2019 - jumlah yang signifikan, tetapi masih kurang dari 0,6 persen dari total proyeksi negara. volume untuk tahun tersebut. 'Apa yang Opendoor sadari adalah bahwa cukup sulit untuk mengganggu ruang real estat, dan Realtors khususnya, dengan bekerja melawan semua orang di industri ini,' kata DelPrete. 'Agen membantu konsumen merasa aman membeli dan menjual rumah.'

Opendoor, pada bagiannya, menegaskan inisiatif baru ini tidak mewakili perubahan arah. 'Kami selalu bekerja dengan, dan ingin bekerja dengan, agen,' kata Tyler Hixson, kepala strategi industri real estat perusahaan. 'Mereka pelanggan tetap, jadi mereka benar-benar sekutu yang hebat.'

Sementara itu, perusahaan rintisan teknologi properti (proptech) Offerpad dan Knock, yang keduanya diluncurkan pada tahun 2015, telah mengumpulkan gabungan ,6 miliar dalam bentuk utang dan ekuitas. Zillow yang diperdagangkan secara publik tahun lalu menambahkan opsi 'jual sekarang' ke situs webnya. Dan perusahaan real estat tradisional semakin banyak meluncurkan program iBuying mereka sendiri untuk pelanggan, dengan Keller Williams dan Coldwell Banker keduanya memasuki pasar penawaran instan pada tahun lalu.

'Itulah yang dicari orang dalam masyarakat kita saat ini--kenyamanan,' kata Frank Obringer, presiden pialang perumahan Coldwell Banker di Dallas/Fort Worth, salah satu pasar yang menjadi percontohan sistem tersebut. 'Kami melihat mengapa itu bisa menarik bagi konsumen, jadi kami perlu memiliki produk untuk bersaing.'

Bertaruh pada ekonomi yang kuat

Untuk semua perusahaan ini, melahap real estat dalam volume besar melibatkan tingkat risiko yang tinggi. Kecelakaan perumahan seperti yang dimulai pada 2007, meskipun jarang, akan menjadi bencana besar bagi perusahaan mana pun yang memiliki properti dalam jumlah besar, kata Andrew Caplin, profesor ekonomi di Universitas New York. Dalam peristiwa yang terjadi, 'mereka sudah mati,' katanya. 'Mereka bangkrut.' Opendoor mungkin memiliki keuntungan, catat Caplin, karena data real estatnya di banyak pasar dapat menawarkan indikator awal jika penurunan seperti itu akan datang.

Untuk itu, Opendoor memiliki propertinya rata-rata hanya selama 90 hari, kata Dod Fraser, wakil presiden Opendoor. 'Selama kita disiplin dalam menjual rumah kita,' katanya, 'volatilitas harga yang kita hadapi kecil.'

Bahkan jika perusahaan dapat tetap berada di depan potensi penurunan dan daftar pesaing yang terus bertambah, kemampuan Opendoor untuk mencapai tujuan perubahan industrinya bergantung pada apakah itu dapat mengubah ceruk iBuying menjadi normal baru. Kebanyakan orang memiliki waktu berbulan-bulan untuk merencanakan kepindahan mereka dan ingin memaksimalkan keuntungan mereka, kata Gilles Duranton, ketua dekan bidang real estate di Wharton School of the University of Pennsylvania. 'Secara keseluruhan, saya pikir [model Opendoor] akan berhasil,' katanya, 'tetapi apakah mereka akan menangkap lebih dari 2 atau 3 persen pasar? Aku ragu. Dan saya pikir mereka bermimpi jauh lebih besar dari itu.'

Sementara Wu tentu saja bermimpi besar, dia menyisakan sedikit waktu untuk istirahat yang sebenarnya. 'Dia tidak tidur di malam hari,' catat seorang mantan asisten, menambahkan bahwa CEO sering mengirim email karyawan atau pesan Slack dengan ide di tengah malam.

Wu menolak untuk mengungkapkan apakah perusahaan itu menguntungkan, mengatakan itu bukan salah satu tujuan perusahaan saat ini. Akhirnya, ia membayangkan Opendoor sebagai toko serba ada di mana pelanggan tidak hanya dapat membeli atau menjual rumah, tetapi juga mengatur pembiayaan, hipotek, dan transfer judul; membeli asuransi; menghias dan mempersonalisasikan rumah baru mereka; dan mengatur layanan pindahan. 'Jika kami dapat mengintegrasikan kategori secara vertikal, membangun kembali setiap komponen dari bawah ke atas, mengotomatiskan banyak langkah, dan membuat satu klik untuk membeli, menjual, atau berdagang,' katanya, 'kami percaya bahwa kami akan membangun yang terbesar pasar rumah. Kami akan menghilangkan semua gesekan. Itu mungkin memakan waktu 10, 20, 30 tahun.'

Dekade mungkin merupakan waktu yang panjang bagi banyak pengusaha, tetapi tidak bagi Wu, yang telah berfokus pada real estat sejak ia masih remaja. 'Jika kita dapat membangun pengalaman online yang efisien dan melakukannya dengan biaya serendah mungkin,' katanya, 'saya sangat yakin bahwa kita akan memenangkan kategori tersebut.'